O Código Civil define propriedade como a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha, conforme artigo 1.228. Também, sabe-se que o contrato de compra e venda de um imóvel (ainda que por escritura pública) apenas cria direitos, pois trata-se de uma relação jurídica de direito pessoal. Para a transferência de propriedade de bens imóveis, é necessária a transcrição (registro do título translativo), como determina o artigo 1.245. Este registro e feito na Matrícula do imóvel, de acordo com a Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Considerando-se que apenas é reconhecida a propriedade do titular se este consta no registro imobiliário como tal, o que considerar quando o sujeito é titular de um imóvel que não possui Matrícula? É, efetivamente, proprietário?
Bem, nos termos da legislação civil, se não há registro em Matrícula, não é possível afirmar que o sujeito seja, formalmente, o proprietário. E sabe-se que situações como esta geram muita insegurança e privam o titular do bem de benefícios, afinal, o que o proprietário quer é o título que comprove sua situação.
Neste contexto, existem situações de fato consolidadas, em que não é possível regularizar o imóvel através de meios convencionais, como através de desmembramento de área. Entretanto, a condição de proprietário existe, efetivamente. Para muitos casos, portanto, é possível que a regularização do imóvel ocorra através de usucapião.
Invariavelmente, a usucapião é alvo de críticas, por aqueles que acreditam tratar-se de meio de obtenção ilegítima da propriedade. Entretanto, não se pode ignorar a verdadeira natureza da aquisição da propriedade por usucapião: regularizar uma situação de fato consolidada no tempo. Isso porque, mesmo em situações que envolvam disputa de posse decorrente de invasão (esbulho possessório), a inércia em judicializar o conflito pode confirmar a configuração, de fato, da propriedade do invasor sobre o imóvel. Ora, se o proprietário registral não “reagir” contra o esbulho sofrido, denotará abandono material do direito de propriedade. Tal reação somente pode ser através da adoção de medidas judiciais.
Assim, em qualquer caso, o objetivo da usucapião é regularizar a situação fática em que alguém é e comporta-se como proprietário, por longo tempo, sem qualquer oposição, mas que não possui esse direito reconhecido de forma registral. Por esta razão é que situações de posse decorrentes de aquisição de bens irregulares podem ser resolvidas através de usucapião, se assim concluir a análise de um profissional conhecedor das normas aplicáveis: o advogado.
Importante lembrar, ainda, que a usucapião pode ser realizada judicial ou extrajudicialmente. Ou seja, em certos casos, é possível que o direito de propriedade seja reconhecido, mediante a regularização do imóvel, sem a necessidade de se ingressar judicialmente, mas por meio de processo administrativo perante o Ofício de Registro de Imóveis.